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一線城市住房空置率高部分樓市“有價(jià)無市”

2014-02-20 08:16 來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

[摘要] 為防范資產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)避免未來樓市演化成“杰塞爾悖論”。我國樓市演化也不乏“杰塞爾”式的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。為避免住房價(jià)格不斷上漲并逐漸演化為“杰塞爾悖論”，當(dāng)前需要高度警惕樓市運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

　　近期，關(guān)于樓市未來走向引發(fā)市場高度關(guān)注。在《動(dòng)蕩的世界》第三章中，前美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘在分析過去十年美國住房價(jià)格飆升的原因時(shí)，提出了“杰塞爾悖論”。過去相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)，我國住房市場也不乏“杰塞爾”式的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。為防范資產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)避免未來樓市演化成“杰塞爾悖論”。

　　在格林斯潘還是十多歲少年時(shí)，當(dāng)時(shí)著名喜劇演員員喬治杰塞爾講了一個(gè)故事：一位疑心較重的投資者不太情愿地參與股市投資。他先買入少量交易量很少的低信用公司股票，驚訝地發(fā)現(xiàn)價(jià)格立刻從10美元漲到11美元。這樣一來，他認(rèn)為自己已經(jīng)是位聰明的投資者，于是繼續(xù)買入。最終，他一個(gè)人的出價(jià)把那只股票推到了每股30美元的高價(jià)，然后決定套現(xiàn)離場。他給經(jīng)紀(jì)人打電話，要求賣出股票，對方猶豫片刻后反問道：“賣給誰呢?”格林斯潘將這個(gè)故事稱為“杰塞爾悖論”。

　　我國樓市演化也不乏“杰塞爾”式的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。在過去十多年強(qiáng)烈房價(jià)上漲預(yù)期的演化過程中，開始懷有疑慮的購房者都逐漸成為堅(jiān)定的看漲方，并推動(dòng)房價(jià)持續(xù)不斷走高。隨著房價(jià)日益偏離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面、居民收入狀況和住房租金水平，房地產(chǎn)市場上繼續(xù)高位接盤的人已日漸稀少。當(dāng)前我國住房擁有率較高，據(jù)2012年浙江大學(xué)和清華大學(xué)開展的《中國居住小康指數(shù)》聯(lián)合調(diào)查結(jié)果顯示，即使是置業(yè)困難的一線城市，住房擁有率也高達(dá)70%，約為紐約的一倍多。不僅如此，當(dāng)前熱點(diǎn)城市住房空置率普遍較高，相當(dāng)多住房銷售后長期無人居住，存在巨大浪費(fèi)。這種情況在一線城市北京、上海也較為普遍，擁有多套閑置房產(chǎn)的業(yè)主大有人在。還有，一線城市租金收益率不到2%，已低于存款基準(zhǔn)利率。這些情況充分表明，我國房地產(chǎn)市場向“杰塞爾悖論”演化的風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。

　　為維持當(dāng)前房價(jià)繼續(xù)高位上漲，資金供應(yīng)難度越來越大。2013年末，我國城鎮(zhèn)居民人口達(dá)7.3億，按照人均30平方米計(jì)算，存量住房面積高達(dá)219億平方米。按照均價(jià)5000元每平方米計(jì)算，存量住房價(jià)值高達(dá)109.5萬億元。若2014年住房均價(jià)上漲10%，在不考慮新建住宅情況下，存量住房價(jià)值將增加10.95萬億元。如此規(guī)模存量住房價(jià)值，已非穩(wěn)健貨幣政策所能承擔(dān)。目前看，住宅市場拋售意愿也有所增強(qiáng)。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全市二手房總成交套數(shù)環(huán)比上漲13.4%，為最近3年高點(diǎn);而同期新建住宅成交網(wǎng)簽套數(shù)則環(huán)比下降3.3%;二手房成交套數(shù)占比已達(dá)57.8%，表明市場空方逐漸增多，繼續(xù)維持房價(jià)高位上漲將更加困難。

　　在過去相當(dāng)長時(shí)間里，我國樓市運(yùn)行幾乎無視風(fēng)險(xiǎn)因素的存在。我國為數(shù)眾多的居民雖然缺乏風(fēng)險(xiǎn)決策和自擔(dān)能力，但在住房市場上的購房行為表現(xiàn)猶如搶購高收益財(cái)富管理產(chǎn)品那樣狂熱，明顯存在非理性色彩。為避免住房價(jià)格不斷上漲并逐漸演化為“杰塞爾悖論”，當(dāng)前需要高度警惕樓市運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。而在這方面媒體與市場有很大的行為空間，政府的正確引導(dǎo)作用也必不可少。

(責(zé)任編輯：趙惠)

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