從2008年以來(lái)，鄭州商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。隨著城市結(jié)構(gòu)框架不斷拉大、城中村拆遷工程有序進(jìn)行，商鋪火爆的背后，更多的是凸顯出來(lái)的矛盾。高額租金讓置業(yè)者賺個(gè)盆滿缽滿，而其背后則是租戶的勉強(qiáng)支撐和各種不堪忍受之重。

　　商鋪：租金瘋漲

　　“近幾年商鋪一直很火，而且各有各的火法，各有各的賣點(diǎn)。”愛(ài)鋪網(wǎng)王少華告訴記者，目前鄭州最火商圈莫過(guò)于二七商圈、花園路商圈等，其商鋪?zhàn)饨饚缀醵荚?00元/平方米以上。

　　商業(yè)地產(chǎn)大形勢(shì)上的紅火，掩蓋不了商鋪行業(yè)日益凸顯的各種矛盾。“租金貴得不靠譜”、“轉(zhuǎn)讓費(fèi)太嚇人”等相關(guān)問(wèn)題讓商戶們很苦惱。一方面，近年來(lái)投資商業(yè)地產(chǎn)的熱潮，推動(dòng)了鄭州市店面價(jià)格節(jié)節(jié)攀升;另一方面，店面投資者為了達(dá)到預(yù)期回報(bào)率，不斷提高租金。

　　房租：死扛也要漲

　　店鋪?zhàn)饨痣S市場(chǎng)行情上漲本無(wú)可厚非，但租金漲幅超過(guò)商戶承受力則必然打破市場(chǎng)秩序。到底是什么原因?qū)е碌曜狻翱绮角斑M(jìn)”?

　　“房東無(wú)須擔(dān)心租不出去，特別是位置好的地方，一個(gè)店家倒下了，總有人爭(zhēng)著擠進(jìn)來(lái)。”一位商家告訴記者，年后房租到期續(xù)簽合同時(shí)，房東把租金從原來(lái)的40元/平方米直接調(diào)至110元/平方米，他曾聯(lián)合商戶與房東協(xié)商，但房東根本不讓步。

　　“房東死扛著也要漲房租，就是想在轉(zhuǎn)手賣出的時(shí)候，能拿到逐年遞增的租金回報(bào)率憑證。”據(jù)一位投資者透露，如果房東手上有幾份不同時(shí)段的合同，上面的租金都是遞增的，而且還不低，漲幅達(dá)到百分之二三十，是最能吸引租戶的。尤其是一些對(duì)商業(yè)環(huán)境并不熟悉的租戶，就是看到了這種逐年遞增的租金回報(bào)率才接手的。而且，不少店面投資者手中資金充裕，財(cái)大氣粗，漲價(jià)后即使導(dǎo)致短期空置，也有相當(dāng)?shù)某惺芰Γ粫?huì)輕易松口。

　　轉(zhuǎn)讓費(fèi)：誰(shuí)在獲利?

　　“一些商戶先把店面租下來(lái)自己嘗試著經(jīng)營(yíng)，如果經(jīng)營(yíng)不善，就找機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)出去，即使租金漲不了，還可以從中賺個(gè)數(shù)萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。”美華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人吉尚雷告訴記者。

　　據(jù)悉，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)是承租者給上一個(gè)經(jīng)營(yíng)者的額外費(fèi)用，第一個(gè)商鋪承租者是直接向真正房東租賃的，只需要付租金。而從第二個(gè)起，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)就層層轉(zhuǎn)嫁到下一個(gè)承租者。在不斷的轉(zhuǎn)租過(guò)程中，商鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)就這樣一步步被抬高。

　　“轉(zhuǎn)讓費(fèi)主要是彌補(bǔ)上一個(gè)承租者在裝修、滯留店內(nèi)物品等方面的虧空，也包括尚未到期的房租。”吉尚雷告訴記者，轉(zhuǎn)讓費(fèi)并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)或說(shuō)辭，一般都是租戶與租戶或租戶與中介自行協(xié)商。

　　建議：要處方還要見(jiàn)療效

　　河南圓點(diǎn)公司調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，鄭州市多數(shù)商鋪購(gòu)買者并不是將商鋪用于直接經(jīng)營(yíng)，55%的商鋪投資者與最終經(jīng)營(yíng)者存在錯(cuò)位，也就是存在商鋪第二次招商的問(wèn)題，其價(jià)值鏈明顯加長(zhǎng)。而店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)只是一個(gè)潛規(guī)則，國(guó)家對(duì)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)也沒(méi)有明確的法律規(guī)定。

　　“規(guī)范租金需要政府的合理引導(dǎo)，不合理的費(fèi)用應(yīng)該明確禁止。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)赫榮濤認(rèn)為，店面一般都在個(gè)體房東手中，很難進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范，沒(méi)辦法控制。房東一般都看眼前的收益，根本不會(huì)管你做什么業(yè)態(tài)，也不會(huì)認(rèn)什么品牌。這時(shí)候需要政府部門能站在市場(chǎng)的角度，用經(jīng)濟(jì)的手段給予合理干預(yù)，通過(guò)限制不正當(dāng)炒鋪等行為以凈化市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。

　　“市場(chǎng)規(guī)范不能只要處方，最重要的是看療效。”吉尚雷認(rèn)為政府的監(jiān)管不能只依靠相關(guān)的法律法規(guī)，還需要政府出臺(tái)具體的措施，該疏的疏，該堵的堵，行業(yè)的規(guī)范有序發(fā)展，最終受益的不僅是商戶，還有廣大消費(fèi)者。