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          樓市調整不會很快結束 房價不會無限制下跌

          2014-06-30 08:17 來源:中國網

          [摘要] 當前房地產市場低迷,量價齊跌的態勢為近幾年來首次出現,房地產投資增速也罕見地低于固定資產投資增速。國內外經濟形勢相對穩定,由此可以得出,此輪房地產市場的異動并未受到宏觀經濟和政策環境的過多影響,而是市場自發調整的結果。

            當前房地產市場低迷,量價齊跌的態勢為近幾年來首次出現,房地產投資增速也罕見地低于固定資產投資增速。在此情況下,不少人寄望于救市政策來激活市場,但在供需關系趨于平衡、內外經濟環境穩定的情況下,樓市調整期恐不會在短期內結束。

            從去年末開始,房地產市場調整就初現端倪,如今調整期已超過半年。雖然去年年初,我國曾出臺調控樓市的“新國五條”,但就市場表現來看,該政策的效果并不明顯。國內外經濟形勢相對穩定,由此可以得出,此輪房地產市場的異動并未受到宏觀經濟和政策環境的過多影響,而是市場自發調整的結果。

            所謂的“自發調整”,主要體現在供需關系和價格等市場要素上。從供應端來看,經過多年的房地產投資高速增長,我國房屋供應量大大增加。尤其在土地財政和房地產經濟的驅動下,不少城市出現供大于求的情況,近幾年頻繁被曝出的“空城”等現象,無一不是明證。

            數據顯示,當前各大城市的庫存量均比以往有明顯提高。其中,武漢、青島、長沙等熱點城市的去化周期已超過20個月,而西安、杭州、天津的去化周期則超過兩年,北京的庫存也在近期突破8萬套大關,為近兩年的新高,市場過剩水平可見一斑。

            在需求端,由于產業配套不足、戶籍門檻阻礙,使得城鎮化進程偏慢,需求增速放緩。很多二三線城市表現出“人口凈流出”,極大削減了購房需求。同時,隨著市場調整的開始,不少購房者轉為觀望,進一步加劇了需求頹勢。

            價格因素同樣成為市場調整的誘因,尤其阿在一線城市。

            近幾年來,一線城市房價上漲迅速,去年的同比漲幅甚至一度超過20%,為有統計以來的首次。在房價長期背離居民購買力之后,成交量勢必難以持續,價格也會出現明顯回調。

            從上述情況不難看出,如今的房地產市場正處在自我糾偏的過程中。供需關系的平衡意味著,市場已經告別短缺時代,房地產業的高速增長也將隨之終結。除非出現信貸政策的大規模放松和類似“四萬億投資”的刺激,否則這種趨勢很難因零星的救市措施而發生改變。

            我國樓市的周期性調整一直是市場常態。在此輪市場異動之前,前兩輪調整分別位于2008年底至2009年初,以及2011年底至2012年初。其中,根據國家統計局對70大中城市的統計,前者的房價下跌周期持續了6個月,后者為8個月。

            但如今樓市面臨的內外環境都有明顯不同。從行業內來看,整體供需關系趨于平衡,爆發式增長乏力;外部環境中,國內外經濟形勢相對穩定,出臺貨幣刺激的可能性較小,這也決定了此輪市場調整的周期可能會超過前者。今年5月出現的70大中城市新房價格環比下調,可能至少持續到今年年末。

            當然,在漫長的調整期中,仍有兩個特征值得關注。一是區域差異愈加顯著。由于城市資源的分配不均,不同層級的城市之間,差異愈加顯著。一線城市和熱點二線城市仍有較大的吸引力,這也決定了在適當的條件下,市場可能會提前回暖。而廣大三四線城市完全陷入供應過剩、消化不足的窘境,市場低迷期或將更長。

            二是房價下調空間不大。雖然各項統計數據顯示房價已經出現下調,但在“穩健貨幣政策”的背景下,房屋作為重大可投資不動產,其價值并不會出現縮水,反而可能繼續抬升。同時,隨著土地、建安、財務等各項成本的提高,房價下調的空間已經不大。在此輪調整中,房價只會向“合理水平”回歸,而不會無限制地下跌。

          (責任編輯:趙惠)
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