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          樓面價格畸高 昔日地王如今糾結“賣房還是不賣”

          2014-07-10 10:06 來源:東方今報

          [摘要] 曾幾何時,滾燙的房價曾讓“地王們”嘗盡甜頭。今年1月28日,方興地產以101億元的總價奪下上海市閘北區大寧路街道325街坊地塊,溢價率高達111.59%,折合樓板價4.8萬元/平方米,刷新了上海宅地的總價紀錄。

            曾幾何時,滾燙的房價曾讓“地王們”嘗盡甜頭。遙想去年9月,長三角一日出現“仨地王”的盛況依然歷歷在目,然而不到一年,曾經的輝煌只剩下滄桑。“零成交”、降價促銷、退地轉讓……昔日榮耀的地王,今朝卻成了悲情的“地主”。當光環散去,一批地王項目站上銷售前臺,卻陷入“賣也不是,不賣也不是”的尷尬境地。

            “零成交”的地王:

            杭州豪宅騎虎難下

            杭州去年房產銷售額達1600億元,如果40%到50%用來拿地,對應的土地出讓金約為800億元。但杭州去年土地出讓金高達1300億元,多推了500億元,相當于多推了50塊土地,對杭州樓市造成的壓力可想而知。走豪宅路線的中海御道路一號,似乎有點生不逢時。

            “凡在去年下半年還高溢價拿地的,今年都非死即傷。”中海地產某高管向記者感慨。

            這個判斷也得到杭州本地房企濱江集團董事長戚金興的認同。“去年杭州土地賣了1300億元,其中70%的地是外來開發企業拿的。很多開發企業滿懷信心到杭州,現在可能都很悲傷,去年下半年進來的,1/3會虧,1/3保本,1/3微利。有的還是巨虧。”戚金興說。

            2012年10月,杭州推出一塊位于錢江新城邊上的稀缺沿江寶地,吸引了全國很多一線品牌房企進場爭奪,最終中海地產以總價近55.9億元成功摘牌,樓面地價高達18150元/平方米。若再加上營銷費用、管理費用和其他隱性成本,中海御道路一號的一期成本在4萬元/平方米左右。

            日前,記者從中海御道路一號售樓處了解到,目前項目并未正式開盤,銷售價格也沒有確定。但有消息人士告訴記者,今年3、4月份,項目曾經悄悄開盤過一次,但認購情況不佳,項目索性對外宣稱尚未開盤。目前為止,中海御道路一號官方備案體現的成交量為零。

            據了解,中海御道路一號一期的預售報備均價為4.2萬元/平方米。而從杭州搜房網公布的預售價格來看,項目開盤底價可能低至3.6萬元/平方米。

            屢上頭條的地王:

            這次能否“挺過去”?

            日前,除了杭州外,上海等一線城市地王的情況同樣不容樂觀。

            “如果說2013年的地王項目,最麻煩的要算臨港新城的地王和方興地產的百億地王了。”一位上海房地產界人士告訴記者。

            去年12月,受上海自由貿易區概念帶動,上海浦東臨港新城土地拍賣創下溢價刷新紀錄。最終,一家名為上海錦繡投資有限公司的企業拿下兩幅商住用地,雖然總金額只有7.45億元,但平均溢價率接近400%,樓板價高達1.5萬/平方米。這個價格,遠遠高出當時臨港新城住宅銷售均價。

            “聽說這家企業就是在深圳買了明斯克航母的企業,把航母開到臨港來也確實可能成為項目亮點。不過,這個盤要想有盈利,難度可能很大。”上海克而瑞機構薛建雄表示。

            不計成本闖上海的,不僅包括涉房不深的民營企業,也有大型央企。今年1月28日,方興地產以101億元的總價奪下上海市閘北區大寧路街道325街坊地塊,溢價率高達111.59%,折合樓板價4.8萬元/平方米,刷新了上海宅地的總價紀錄。

            方興地產可謂實力不俗,這家開發了上海金茂大廈的企業,是世界五百強中化集團旗下的房地產開發平臺。2009年以來,方興地產曾因為“地王”概念屢上媒體頭條。2009年,方興地產以40.6億元拿下北京廣渠路15號地王,此后,公司在北京、上海和蘇州屢拿地王,斥資超過200億元。

            “上海大寧地王項目聽說明年初開售,首期價格要開在7萬元至9萬元,后續可能上10萬元。這個價格在大寧這個區域,是有很大難度的。高端豪宅從配套到概念,都需要時間來打磨和營造。但方興地產作為在港上市的央企有一個優勢:融資成本相對較低,資金實力較強。如果能挺過這個周期,就可能成為贏家。”薛建雄表示。

            底氣不足的地王:

            已為跌價做好準備

            實際上,2008年以來,每一輪樓市調整,都會有一些地王項目遭遇“裸泳”的尷尬。從中華企業2009年以28億元拿下的杭州地王,再到SOHO中國接手的上海外灘8-1地王、南京中冶百億地王,其境遇之坎坷和尷尬,宛如一部部生動的活教材。

            究竟是什么魔力,使得各路房地產豪杰在土地市場不惜一擲千金、前赴后繼呢?

            2009年,中華企業在聯手兩大險資與證大集團競爭外灘8-1地塊的同期,中華企業也把目光投到了杭州。“聽說那時中華企業拿地意愿格外強烈,當天,一家超級大房企的老板親赴現場,大有志在必得之勢。而中華企業最終以28億元價格直接把他‘拍死在沙灘上’。”當地一位地產界人士回憶。

            只不過,到今天,這個樓板價為1.8萬元/平方米的住宅項目尚未開售。作為杭州江干區域的住宅項目,區域可查的上半年銷售均價為2.2萬元/平方米左右,而中華企業的中企御品灣,要開到3.4萬元/平方米左右方可有盈利——超過周邊50%以上的定價,在今天的杭州樓市,簡直是天方夜譚。

            日前,記者在實地走訪該項目時獲知,盡管開盤在即,但項目最終以毛坯還是精裝方式出售都尚未確定。中華企業也在2013年年報中注明,為杭州中企御品灣項目計提跌價減值準備1.1億元。

            當然,地王故事中,還有至今被大家關注的SOHO中國與復星集團關于外灘8-1百億地王的爭端,也少不了中冶集團南京地王一分為三、二次轉手的傳奇。據上海證券報

            觀點

            房企為何不懼“地王后遺癥”

            回顧地王的往事,總是令人不勝唏噓。2009年一批高價拿下地王項目的房企,已經在2012年嘗盡苦果,而在2013年樓市大漲后,房企似乎很快就淡忘了曾經的傷痛。多位地產界人士直言,凡在2013年下半年高溢價拿地的企業,將來都會“非死即傷”,其中民企可能因資金實力較弱,最先倒下。

            而房企瘋狂拿地的背后原因也是各異。“一般來說,央企拿地王都是出于區域戰略考慮。比如華潤在深圳前海拿地王,方興地產在上海拿地,都是出于戰略布局。由于預期回收周期較長,相對比較安全。但一些民營企業,尤其是那些為沖刺上市而不計成本拿地的企業,未來一定會面臨風險。”薛建雄稱。

            然而,多年來,因為中國樓市行政色彩較濃等特殊性,每一輪調整都以房價再次上漲告終,地王項目暗藏的風險,也逐漸被房企忽視了。“不要緊,總有一天,高價地王會被市場化解。”不少地產商認為。

            可是,這一次,幸運女神,還會眷顧這些曾經的地王嗎?

          (責任編輯:趙惠)
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