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          “商業地產之春”到來 河南商業地產待轉區之惑

          2012-07-12 09:47 來源:大河網—大河報

            短短兩年內,商業地產形勢似乎經歷了由春到秋的急速轉變

            A 供應過量,隱現結構性過剩

            始于近兩年的行政限購,伴隨不斷收緊的貨幣政策,使得住宅虛火迅速降溫,投資屬性隨之遏制。這一背景下,脫離于限購之外的商業地產趁勢崛起,以迎合暫時遇阻的龐大民間資本。自此,被業界稱之為“商業地產之春”的時代開啟。

            以商業地產的主戰場寫字樓為例。鄭州市寫字樓一年時間就擺脫了“商住倒掛”的現象。2011年鄭州寫字樓新增供應量為95.05萬平方米,較2010年上漲21.38%;成交均價為12471元/平方米,較2010年上漲46.3%。

            本報記者注意到,不少長期偏向住宅開發的地產商,在高地價和住宅遇冷的雙重壓力下,開始殺入商業地產,以開掘新的“藍海”。河南財經政法大學工程管理與房地產學院教授劉社分析認為,開發商為了規避調控帶來的市場風險,并期待借助商業地產的高回報增加利潤,都不約而同調高了商業地產的開發比重。

            但如今,迅速增長的市場供應量,卻似乎令商業地產之春一夜入秋,引起業界普遍擔憂。

            據鄭州相關部門不完全統計,2012年寫字樓總供應量將會達到225.7萬平方米,未來一段時間,鄭州將有20余個寫字樓新盤(含部分涵蓋寫字樓的城市綜合體)陸續入市,遠超2011年全年95.05萬平方米的供應量。

            2012年7月6日,記者驅車沿鄭東新區察看。目前在建的寫字樓,主要集中于金水東路兩側及高鐵站附近,一片又一片建筑工地,呈現出一派繁忙景象。其中高鐵站區域占據了鄭東新區在建寫字樓的主要體量,粗略估算約150萬平方米。

            一位業內人士指出,客運新東站區域、經開區、二七新區等區域的高端寫字樓相繼入市,將會給鄭州市的高端寫字樓市場帶來更多的新增供應,而未來消費者和投資者將會越來越理性,在競爭加劇的條件下,一些寫字樓項目將遭遇前所未有的市場壓力。

            在眾多商業地產項目中,除了鄭東新區寫字樓群之外,最常見的“例牌菜”便是城市綜合體了。從最近兩年市場發展看,鄭州已經出現大型商業地產項目集體亮相的情況。其中不乏萬達城市綜合體、升龍城市綜合體、錦藝城、華潤萬象城、西元國際廣場等“實力派選手”。

            “由于商業地產項目‘一窩蜂’上馬,因此目前鄭州非住宅產品的供銷比,已嚴重失衡。”正弘置業副總經理王樸說,“從2010年年底住宅項目限購以來,商業地產的價格上漲了50%以上,但從租金回報率來看,卻比2010年以前低了很多,投資價值變低。”

            無論是寫字樓還是城市綜合體,一擁而上除了供應量增加導致供需失衡風險外,一個最大的詬病,是產品同質化嚴重。正如鄭州市一位商業專家所稱,鄭州未來商業地產市場可能會出現結構性的過剩,眾多購物中心存在盲目、無序、趨從發展的現象,差異性的不足則造成購物中心普遍千店一面的現象。

          責編:安文靖
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